Правильная оценка строительного бизнеса. Независимая оценка предприятия Описание объекта оценки

Вопрос определения реальной стоимости строительного объекта в нынешних рыночных условиях весьма актуален. Новые строительные отечественные и импортные материалы, прогрессивные технологии, современные методы организации строительного производства, конкуренция на рынке строительных услуг вынуждают применять более цивилизованные формы и методики расчета стоимости конечного строительного продукта. Этот вопрос волнует, как заказчиков-застройщиков, так и тех специалистов подрядных организаций, которые определяют реальную себестоимость строительства.

Смета - это документ, определяющий на основе проектных данных стоимость строительства объекта, в том числе затраты, необходимые для выполнения отдельных видов строительно-монтажных работ и приобретения оборудования, а также другие затраты, связанные с осуществлением строительства. Рассчитывают сметную стоимость в так называемых гос. расценках 1984, 1991 гг. или МТСН 81-98 с применением поправочных коэффициентов. Данная база создавалась для крупного индустриального строительства и совершенно непригодна для определения стоимости индивидуального строительства. Кроме того, сметные нормативы 1984-1991 гг. морально устарели, так как не учитывают применения на практике новых технологий, материалов и изделий, инструментов и механизмов.

По ранее существующим правилам смета составлялась проектной организацией и являлась неотъемлемой частью проектной документации. Отсюда пошла практика оценивать стоимость составления сметы в процентах от стоимости проектных работ. Эта величина составляла 10% стоимости проекта, и если стоимость проекта оценивалась примерно 10% стоимости строительно-монтажных работ, то смета стоила примерно 1% стоимости строительства. Такая практика составления смет сохранилась при проектировании объектов бюджетного строительства

По-другому обстоят дела при оценке стоимости строительства объектов в частном секторе, и поэтому сметная документация, составляемая подрядными фирмами, оценивается примерно в 2 раза дешевле. Однако отсутствие единой нормативной базы коммерческого ценообразования, огромная разница в уровне квалификации сметчиков привели к возникновению множества форм и методов определения стоимости строительства. Например, трудозатратный метод, применяемый в основном при хозяйственном способе ведения работ без оформления договора-подряда с наемными рабочими. В этом случае бригадир называет сумму заработной платы, исходя из укрупненного показателя стоимости работ за 1 м2 общей площади. Цена кажется заказчику приемлемой при полном непонимании того, что конечная сумма затрат может увеличиться в 2-3 раза за счет приобретения им расходных и основных материалов, транспортных расходов, затрат времени на выбор и закупку материалов, разбирательства с подрядчиком по поводу строительства, материалов и т.д. Учитывая низкую квалификацию рабочих - «мастеров на все руки», заказчик вынужден будет принять работу с явными и скрытыми дефектами. Этот метод примитивен, но зачастую при малых объемах ремонтно-строительных работ бывает приемлемым.

Другой метод - расчет по укрупненным показателям, когда подрядчик составляет смету, в которой перечислены основные этапы или виды работ в укрупненной форме без детализации, и прилагает список материалов, их количество и стоимость. Наличие такого простого документа позволяет заказчику проверить виды работ, их количество и стоимость, а также сопоставить расценки других исполнителей. Такой метод чаще всего применяется малыми и средними строительными фирмами или более квалифицированными бригадами.

Следующий вариант - развернутая смета - предполагает подготовку полного комплекта сметной документации по традиционной форме, но в несколько упрощенном виде и с использованием собственной сметно-нормативной базы подрядчика. Такой способ ценообразования могут позволить себе только серьезные строительные компании. С учетом того, что сметные нормы формируются на основе калькуляций, технологических карт и технических условий на отдельные строительные операции, процессы и виды работ, а также практического опыта, приобретенного в течение длительного времени, такой подрядчик должен иметь квалифицированный состав инженерно-технических работников, а также владеть последними достижениями в области строительства, изучать и применять современные технологии, иметь постоянную информацию о новых материалах и изделиях.

Данный вариант наиболее перспективен, так как форма сметной документации понятна и доступна заказчику, последовательность указания расценок соответствует технологическим этапам выполнения работ, подробная описательная часть расценок исключает разную их трактовку сторонами, появляется возможность производить расчеты за фактически выполненные этапы работ. В развернутой смете помимо прямых затрат выделяются отдельной строкой накладные расходы, плановые накопления (планируемая прибыль подрядчика) и прочие затраты.

При строительстве такого серьезного объекта, как загородный дом, коттедж, который должен эксплуатироваться более 100 лет в сложных климатических условиях, затраты застройщика на проектно-сметную документацию при правильном выборе подрядчика позволят избежать долгостроя, перепланировки, брака и т.д., а при организации соответствующего контроля со стороны заказчика сберегут ему немалые средства.

Наличие сметной документации даст возможность заказчику правильно рассчитать, учесть свои финансовые возможности и вовремя (временно, конечно) отказаться от некоторой роскоши, например, строительства бассейна или зимнего сада, и сообщить об этом подрядчику до начала выполнения данных работ.

Как показала практика проверки смет, даже солидные подрядные фирмы иногда ошибаются в свою пользу, закладывая в смету «неуловимые» для застройщика лишние операции, не предусмотренные технологией или уже учтенные в составе работ и т.д. Чтобы избежать этого, заказчику желательно передать смету на экспертизу, а еще лучше - обратиться в специализированные независимые фирмы, которые будут сопровождать строительство от проверки проектно-сметной документации и соответствия выполненных строительных работ требованиям СНиПа до приемки объекта с оформлением надлежащих документов. Заказчик при этом, как ни странно, не несет дополнительных затрат за предоставленные услуги, так как гонораром будет служить лишь часть от сэкономленных для клиента средств за счет скрупулезного фиксирования недочетов и отклонений в работе строителей, которые предъявляются подрядчику и пересчитываются в денежном эквиваленте.

• Плитка
• Таблица

Немало компаний, инвесторов и физических лиц обращаются к подрядчикам для проведения строительных работ. В тех ситуациях, когда строительные работы произведены с нарушениями каких-либо пунктов договора, требуется все разногласия урегулировать с предоставлением тех или иных доказательств. А подобные доказательства и прочие необходимые материалы можно получить, если осуществить оценку строительства.

Оценка строительства представляет собой одну из ключевых частей любого инвестиционного проекта. От правильности оценки стоимости строительства напрямую зависит эффективность с экономической точки зрения любого проекта, так как точность установления цены оказывает влияние на сроки окупаемости объекта и на разнообразные типы прибыли. Оценка строительства производственного цеха, например, таким образом, дает возможность заранее подсчитать идеальное соотношение между затратами и доходами.

Оценка стоимости строительства – это, по сути, первый этап любого строительства, позволяющий установить основные затраты на возведение строения. При этом профессиональная оценка строительства позволит учесть абсолютно все детали предстоящей работы, сориентировав человека на определенные затраты. Опираясь на отчет об оценке стоимости строительства загородного дома, его владелец сможет подчитать требуемые финансовые вложения, и уже можно будет не беспокоиться о том, что на какой-либо стадии строительства его придется замораживать из-за банального отсутствия финансовых средств.

В целом оценка строительства, будь то оценка строительства загородного дома или оценка строительства производственного цеха, производится в следующих случаях:

• - с целью оценки организации, осуществляемых строительных работ;
• - с целью установления качества управления строительством;
• - с целью определения качества производимых работ;
• - для прогноза по дате окончания строительства;
• - для установления степени готовности здания или сооружения;
• - с целью определения достоверности заявленного подрядчиком объема работ, которые были выполнены в процессе строительства;
• - с целью установления реальной стоимости осуществленных работ.

Оценка стоимости строительства выполняется на основании договора с клиентом, по определению судебных органов, по постановлению следственных органов, по решению нотариуса, что оговаривается в Законе РФ «О нотариате», а также на иных основаниях, предусмотренных существующей законодательной базой.

Оценка стоимости строительства осуществляется оценщиком, который не имеет заинтересованности (имущественной или финансовой) или зависимости от лица или органа, которые назначили оценку, в итогах своей работы. Отчет о проведенной оценке производственного цеха или частного дома составляется исключительно по итогам проделанных исследований и оценочных мероприятий. Порядок оценки строительства и её объем определяются оценщиком с учетом существующих нормативов, оговаривающих, как необходимо осуществлять оценку для получения результата наибольшей достоверности.
Оценка стоимости строительства устанавливает:

• - сколько и каких конкретно материалов было использовано на строительстве;
• - необходимость использования добавочных материалов, не предусмотренных договором;
• - соответствие расхода материалов по проекту и их фактическому расходу;
• - имела ли место замена более дешевыми материалами тех материалов, которые были предусмотрены проектом и так далее.

Поиск бизнеса или франшиз

Постоянное увеличение объемов строительства в крупных городах привело к скачкообразному росту строительной отрасли и резкому увеличению количества отдельных компаний, занимающихся строительным бизнесом. Строительство, как и любой другой бизнес, подразумевает постоянное движение капитала, одной которого форм которого является купля-продажа строительных фирм. При переходе компании из рук в руки всегда возникает вопрос о справедливой денежной компенсации ее владельцу за уступку прав собственности на данную компанию. Если сделка происходит на открытом, конкурентном рынке, в то время как и покупатель, и продавец действуют разумно, без принуждения, каждый в своих интересах, то цена сделки будет равна рыночной стоимости данной компании.

Оценка рыночной стоимости строительных организаций имеет свои особенности. Как известно, стоимость бизнеса может определяться тремя подходами – затратным, сравнительным и доходным.

Однако, в случае оценки бизнеса, основанного на предоставлении услуг (а именно к такому типу относится строительный бизнес), затратный подход оказывается неэффективен. Действительно, основная ценность строительной фирмы заключается в ее позиции на рынке, дающей ей возможности регулярно получать контракты на строительство. Чем выше «контрактный потенциал» фирмы, тем больше ее прибыль, а, следовательно, и рыночная стоимость. Стоимость активов строительной компании не высока, как правило,и, если определять стоимость компании, отталкиваясь от рыночной стоимости активов, как это делает затратный подход к оценке, рыночная стоимость бизнеса окажется существенно заниженной. Единственный случай, когда применение затратного подхода к оценке бизнеса бывает оправданным – это предбанкротная ситуация, когда предприятие испытывает хронический недостаток в заказах, и перспективы дальнейшего получения новых строительных подрядов выглядят неопределенными.

Оценку бизнеса строительных компаний лучше всего проводить, используя методы доходного подхода, который опирается как на ретроспективные, так и на прогностические данные о доходах и расходах строительной компании за определенный период, при этом глубина ретроспективного анализа должна быть не менее 3-х лет, а прогнозного периода – не менее 2-х лет. Ретроспективный анализ деятельности предприятия очень важен, поскольку он позволяет создать объективную базу для дальнейших прогнозов и рассуждений. Например, если предприятие в течение прошедших 5 лет показывает стабильный рост чистой прибыли на 30% в год, то с большой вероятностью эта закономерность может сохраниться и в будущем. Поэтому, составляя прогноз доходов и расходов бизнеса на ближайшие 2 года, оценщик может с большей обоснованностью определить прогнозные величины чистой прибыли по прогнозным годам. Такой способ оценки подходит для определения рыночной стоимости любого бизнеса, связанного с предоставлением услуг, в том числе и услуг по строительству.

Сравнительные способы оценки строительного бизнеса также могут давать хорошие результаты, однако возможности практического применения сравнительного подхода ограничены отсутствием достоверной информации по продажам схожих предприятий. Действительно, продавцы и покупатели строительных компаний не склонны обнародовать цены совершенных сделок - как правило, ценовая информация в этих случаях не выходит за рамки узкого круга участников. На организованном рынке ценных бумаг акции строительных фирм практически не обращаются, поэтому и здесь добыть сведения о продажах не представляется возможным.

Таким образом, наиболее надежным способом оценки бизнеса строительных компаний является доходный подход.

Москва 2013
Глава 1. Теоретические основы оценки бизнеса строительной организации

1.1. Характеристика и особенности бизнеса строительной организации

Согласно авторской трактовке под бизнесом предлагается понимать совокупность материальной составляющей, представленной предприятием как имущественным комплексом, и нематериальной составляющей, характеризующейся эффективностью использования имеющихся ресурсов. При этом целью бизнеса является создание и приумножение богатства его владельцев или, что тоже самое, стоимости бизнеса.

Существующие определения бизнеса как деятельности, направленной на извлечение прибыли, не учитывают факт потребления ресурсов в процессе извлечения прибыли, что является упущением.

В то же время нельзя отождествлять бизнес и предприятие как имущественный комплекс. Понятие «бизнес» нельзя сводить к комплекту сырья и оборудования для производства определенной продукции. Извлекаемая прибыль будет во многом зависеть от того, насколько эффективны действия по организации работы имущественного комплекса.

В этой связи, автором был высказан тезис о влиянии эффективности бизнеса на его рыночную стоимость . Согласно авторской точке зрения, эффективность бизнеса рассматривается в качестве основного критерия его рыночной стоимости.

Автором была представлена взаимосвязь (рис. 1) финансовых показателей бизнеса и его рыночной стоимости, что характеризует интегральную природу показателя стоимости. Цель любых инвестиций, модернизации производства и организационной структуры бизнеса, слияния и объединения - увеличение объемов сбыта, снижение издержек производства, т. е. увеличение прибыли, активов и, как следствие, стоимости бизнеса. Темпы роста стоимости бизнеса отражают эффективность развития бизнеса .

Рис.1. Взаимосвязь финансовых показателей бизнеса и его рыночной стоимости.

Использование общепринятых финансовых показателей бизнеса и определение его рыночной стоимости позволяют обосновать те направления, на которых менеджменту компании следует сосредоточить свои усилия с целью принятия адекватных финансовых решений для обеспечения бизнесу конкурентных преимуществ и увеличения его стоимости.

1.2. Анализ нормативно-правовой базы и информационной базы оценки строительной организации

Оценка проведена, а настоящий отчет составлен в соответствии с действующими

законодательными и нормативными документами:

Проблемы диагностирования конкурентной позиции любого экономического субъекта трудно переоценить в силу особого влияния такого экономического фактора деятельности как конкуренция в разных формах его проявления. И, несмотря на значительный интерес к этой проблеме, методология диагностирования конкурентных противостояний и их составляющих, тенденций в позиции предприятий на рыночном сегменте и многие другие вопросы требуют конкретизации, а также учета отечественных отличий при внедрении в практику управления. На строительном рынке конкуренция проявляется в столь разнообразных формах (видовая, ценовая, сезонные всплески конкурентной борьбы и др.), что выводы о диагнозе состояния экономического субъекта возможны лишь по результатам многосторонних изучений деятельности. К проблемным аспектам экономической диагностики в рамках конкурентной позиции, относится также и оценка стоимости бизнеса, что непосредственно связано с формированием фондового рынка в стране как необходимого элемента целостной системы хозяйства. Данный аспект диагностирования чаще всего относится к отдельной задаче предпринимательства, но в полной мере является составляющим в системе факторов, определяющих состояние экономического субъекта.

1.4. Анализ существующих подходов и методов к оценке бизнеса строительной организациии

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 01.01.2001 г. № 000, определяет доходный подход как «совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки».

При применении метода дисконтирования будущие потоки доходов каждого периода пересчитываются в текущую стоимость путем дисконтирования с использованием соответствующей ставки дисконтирования. Ставка дисконтирования представляет собой меру оценки инвесторами своих требований к отдаче на вложенный капитал с учетом риска получения дохода, характерного для данного объекта. Метод дисконтирования доходов обычно применяется к объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

При использовании метода прямой капитализации сумма дохода за типичный год функционирования объекта делится на соответствующую ставку капитализации. Метод капитализации наиболее применим к объектам, чистые доходы, от использования которых постоянны или меняются с постоянными темпами.

Ставка капитализации определяется, как правило, на основании рыночных данных путем выявления взаимосвязи между годовым доходом и стоимостью аналогичных объектов. Возможно использование также метода кумулятивного построения.

Объект незавершенного строительства

Использование доходного подхода для оценки стоимости объектов требует наличия развитого рынка аренды аналогичных активов, или информации о функционировании и доходности бизнеса в аналогичных объектах.

Knight Frank отмечает, что, несмотря некоторую неопределенность на рынке, строительная активность находится на высоком уровне, и в 2013 г. прогнозируется увеличение ввода новых офисных площадей. Доля вакантных площадей достигла докризисного уровня. В 2013 г. ожидается рост интереса инвесторов к качественным девелоперским проектам на различных стадиях реализации.

Учитывая вышеизложенное, Оценщик пришел к выводу, что в рамках настоящей оценки для определения стоимости объекта незавершенного строительства доходный подход может быть использован с достаточной степенью достоверности. При выполнении расчетов доходным подходом использовался метод дисконтирования денежных потоков.

Движимое имущество

Доходный подход требует прогноза будущих доходов за оставшийся срок эксплуатации объектов оценки. Напрямую решить эту задачу затруднительно, поскольку доход создается всей производственной системой, к которой наряду с оцениваемым движимым имуществом относятся прочие основные средства, не входящие в объект оценки - здание гостиницы, помещение кухни и столовой, земельный участок и т. д.

Исходя из вышеизложенного, Оценщиком принято решение отказаться от использования доходного подхода для определения рыночной стоимости движимого имушества.

Затратный подход, в определении Федерального стандарта ФСО №1, - это совокупность методов оценки Сравнительный подход, в определении Федерального стандарта оценки ФСО №1 - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход основан на принципе замещения: покупатель не заплатит за объект больше той суммы, которая требуется, чтобы приобрести на рынке схожий объект, обладающий такой же полезностью. Цены, заплаченные за идентичные или аналогичные объекты, служат исходной информацией для расчета стоимости оцениваемого объекта.

Сравнительный подход применяется, как правило, при наличии достаточного количества достоверной информации о сделках купли-продажи или ценовых предложений.

Этот подход реализуется через ряд последовательных этапов:

Сбор данных о продажах объектов, сходных с объектом оценки. Только с помощью анализа этих данных можно сказать, насколько реальные цены отражают рыночную стоимость;

Сравнение оцениваемого объекта и объектов-аналогов по отдельным элементам сравнения;

Корректировка фактических цен продаж сравниваемых объектов по элементам сравнения. Корректировка проводится от аналога к оцениваемому объекту.

После корректировки цен их можно использовать для определения стоимости оцениваемого объекта.

В зарубежной практике принято считать, что оценка на основе данного подхода дает наиболее достоверные результаты, что обусловлено стабильным состоянием экономики, широко развитым рынком и достоверной информацией о совершенных сделках, доступной для оценщиков.

Степень сходства объекта оценки и аналога, как и в затратном подходе, определяется по элементам сравнения. В данном случае элементы сравнения - это не только характеристика объектов сравнения, но и характеристика сделок, которые вызывают изменения в стоимости.

Элементы сравнения объединяются в группы:

Характеристика объекта: функциональные назначение, технические параметры, производитель, качество (сертификат соответствия);

Состояние объекта: возраст, совокупный износ, техническое состояние, комплектность, товарный вид;

Местоположение: географическое нахождение объекта, физическое расположение объекта внутри предприятия;

Условия рынка: спад или подъем, соотношение спроса и предложения;

Условия продажи: время продажи, место продажи, среднее время рыночной экспозиции;

Характеристика цен объектов-аналогов: наличие льготного кредитования, наличие в цене транспортных и иных издержек продавца.

Данный подход оценки основан на определении рыночных цен, адекватно отражающих «ценность» объекта в текущем состоянии. Основной используемый принцип - сопоставление, которое должно проводиться:

С точным аналогом, продающимся на вторичном рынке;

Приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с внесением корректирующих поправок при отсутствии точного аналога;

Важным этапом при использовании сравнительного подхода является выбор сопоставимых аналогов и использование в расчетах поправок на разницу в технических показателях аналогов и оцениваемого объекта.

Главные проблемы данного подхода обусловлены трудностями получения необходимой информации, а именно текущих рыночных цен, созданием баз данных , с выбором аналогов, адекватных оцениваемым объектам, с учетом степени несовпадения состава и численных значений характеристик аналогов и оцениваемых объектов.

Применяя сравнительный подход при наличии достаточного количества достоверной информации о продаже объектов-аналогов, можно получить рыночную стоимость оцениваемого объекта максимально точно для конкретного рынка.

Необходимой предпосылкой для применения методов сравнительного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).

Основные трудности при применении методов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости в части раскрытия информации о реальных ценах сделок. В этой ситуации Оценщик может ориентироваться на цены предложений, так как потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимого имущества, проанализирует текущие рыночные предложения и придет к заключению о возможной цене объекта недвижимости, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

На рынке практически отсутствуют сопоставимые объекты незавершенного строительства. Ввиду ограниченности имеющейся в открытом доступе информации по объектам незавершенного строительства аналогичного функционального назначения, применение соответствующих корректировок не позволит рассчитать рыночную стоимость с достаточной степенью достоверности.

Использование в качестве аналогов построенные здания, принятые в эксплуатацию, с последующим пропорциональным уменьшением цены предложения объектов-аналогов на степень незавершенности объекта оценки (на 62%: 100% - 38%) не позволит учесть рыночные риски, связанные с организацией окончания строительства, процесса сдачи объекта в эксплуатацию.

Таким образом, проанализировав объем и степень достоверности имеющейся информации, необходимой для проведения оценки сравнительным подходом, Оценщик пришел к выводу, что в рамках настоящей оценки сравнительный подход не может быть реализован.

В 2012 году экспертный совет оценил достижения компании по расширению спектра услуг на новом качественном уровне с учетом потребностей рынка и максимального удовлетворения запросов заказчиков, что было отмечено Дипломом лауреата Республиканского конкурса «Лучшие товары Башкортостана» .

2.2. Анализ финансово-хозяйственной деятельности строительной организации

Основные показатели деятельности Строительной компании по итогам 2011 года.

Таблица 1

Финансовые показатели по итогам 2011г.:

таблица 2

Чистые активы

(валюта баланса минус займы, кредиторская задолженность , отложенные налоговые обязательства)

Долгосрочные активы

(основные средства, незавершенное строительство, нематериальные активы), в том числе:

Основные средства

незавершенное производство

Текущие активы:

Дебиторская задолженность

Денежные средства

(запасы, дебиторская задолженность, денежные средства), в том числе:

(в т. ч 436 606 затраты в незавер. пр-ве, 40907 готовая продукц ., 182 295 сырье и материалы)

598 незавер., 98 736 готовая пр., 227 921 сырье и материалы)

Краткосрочные финансовые вложения: - займы юридическим лицам

Дебиторская задолженность

Анализ состава и структуры баланса показывает, что за отчетный год валюта баланса уменьшилась натыс. руб. (2 процента), это свидетельствует об увеличении расходов выполняемых работ . Стоимость чистых активов Строительной компании, характеризующих величину собственного капитала, за год увеличилась натыс. рублей (18 %) и на конец отчетного года составила тыс. рублей. Чистые активы намного превышают уставной капитал. Это положительно характеризует финансовое положение по данному признаку.